상가 임대차 확정일자 받아야 하는 이유와 소액임차인 최우선변제 한도
지난 글에서는 상가 임대차계약서확정일자 받는 방법에 대해 알려드렸는데요.
해당 글에서도 간단하게 사업장 역시 확정일자를 받아두어야 하는 이유를 함께 언급해드렸습니다만 좀 더 자세히 그 내용을 살펴보도록 하겠습니다.
또 소액임차인의 보증금 최우선변제 얼마 한도까지 되는지도 알아보도록 하겠습니다.
상가 임대차계약서 확정일자 받아두어야 하는 이유
1. 소유권에 대한 대항력
건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우(건물주가 바뀌는 경우)에도 사엄자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다.
(※ 이것은 확정일자를 받지 않아도 임대계약서만 있어도 주장할 수 있는 권리이긴 합니다.)
2. 보증금 우선변제 권리
확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
이것이 가장 중요한 이유라 할 수 있는데요.
다른 권리에 우선하여, 내 보증금을 변제받을 수 있는 것은 임대차계약서로는 안되고 반드시 확정일자를 받아야만 가능합니다.
3. 소액임차인의 우선변제권
확정일자를 받아둔 임차인은 건물의 경매나 공매 시 확정일자를 기준으로 변제 순위가 결정되지만, 환산보증금이 일정액 이하인 소액임차인의 경우에는 건물이 경매로 넘어가는 경우에도, 경매가액의 1/2 범위 내에서 다른 권리자보다 최우선하여 보증금의 일정액을 변제받을 수 있습니다.
최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인 및 보증금의 한도는 아래 표와 같습니다.
| 지역 | 우선변제 보증금 범위 (환산보증금) | 보증금 중 최우선 변제 금액 (보증금) |
| 서울시 | 6,500만원 이하 | 2,200만원 이하 |
| 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 (서울시 제외) | 5,500만원 이하 | 1,900만원 이하 |
| 광역시(수도권 과밀억제권역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 용인시, 경기 광주시 | 3,800만원 이하 | 1,300만원 이하 |
| 기타지역 | 3,000만원 이하 | 1,000만원 이하 |
위의 표에서 환산보증금이란 월세 x 100의 금액입니다.
4. 계약갱신 요구권
임차인이 임대차기간 만료 전의 6개월 ~ 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없으므로 5년간의 임대차 기간이 보장됩니다.
5. 임대료 인상 억제
계약 갱신 시 임대료 인상 한도는 5%로 제한되며, 보증금을 월세로 전환할 때는전환율이 연 12% 이내로 제한됩니다.
계약기간은 최소 1년 단위로 체결이 가능합니다.
임대료 연체 시
만약 임차인이 임대료를 3회 이상 연체하거나, 임대인의 동의 없이 임의로 매장 전체 혹은 일부를 다른 사람에게 세를 내주는 전대와 같은 행위를 하면 임대인은 임차인의 계약갱신권 요구를 거절할 수 있으므로, 임차인 역시 임대료 연체에 주의해야 합니다.
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